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土地補貼對企業估值影響的討論

來源：支點投資作者：谷米發布時間：2013-08-05

　　在實務中遇到一個擬投資企業，企業還沒有形成規?；匿N售，企業的主要價值在技術和潛在的市場應用上。為了提高自身的估值，企業負責人在估值談判前做了很多準備工作，尤其是對于企業現有的無形資產和未來可能獲得的無形資產進行了估值。企業負責人提出，浙江某地政府愿意引進其項目，承諾對其在當地購買土地給予補貼。企業負責人以此作為短期內的一個收入來源，要求提高對其企業的估值。下面將就這個問題，從會計入賬的角度進行討論，在現行的準則下，土地補貼是否會對企業凈資產有增值作用，是否會影響企業估值：
　　《企業會計準則第16號――政府補助（2006）》中明確指出，與資產相關的政府補助，應當確認為遞延收益（非流動負債類科目），并在相關資產使用壽命內平均分配，計入各期營業外收入。
　　“土地出讓金返還”類目前在法律法規中是受到禁止或嚴格限制的，因此，通常會以“扶持基金”的名義撥付。一般的形式流程是，當地政府在正常的投資項目合同、國有土地使用權出讓合同等合同之外，與投資方另行簽訂一個補充協議，對稅收或者土地出讓金的返還比例、返還方式作出約定，之后，多數通過“開發區開發公司”子類的具有政府背景的企業撥付，一般不直接由財政資金賬戶直接撥付。這類“扶持基金”需要取得相應的補充協議，以確定是資產相關還是與收益相關的政府補助。如果是資產相關性質，不能一次性計入當期損益，也不能認定為資本公積。
　　同時，根據《公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經常性損益》規定，此類扶持基金形成的營業外收入，應界定為非經常性損益。但是，按照名義金額計量的政府補助，直接計入當期損益。
　　那么企業在浙江建廠，招拍掛獲得土地后，再收到政府的土地補貼款，應該做如下分錄（金額為假設，土地使用50年）：
　　(1)招拍掛取得土地
借：無形資產-土地使用權? 100萬
　　貸：貨幣資金???????? 100萬
??? (2)收到補貼款：
借：貨幣資金????? 80萬
　　貸：遞延收益-政府補助 80萬
　　到這里為止，資產類科目變化為：貨幣資金先減少100，再增加80，無形資產增加100；負債類科目變化為：遞延收益增加80。以凈資產來看，并無變化。
每期攤銷時
借：管理費用-無形資產攤銷 2萬
　　貸：累計攤銷????????? 2萬
借：遞延收益-政府補助??????? 1.6萬
　　貸：營業外收入-政府補助? 1.6萬
　　每期實際確認由土地受讓金返還獲得的政府補貼時，增加營業外收入科目，需要繳納所得稅。該部分營業外收益也不能作為估值的依據，因為屬于非經常性損益。
　　根據上述過程來看，企業在浙江取得土地，從正面過程來看，只是無形資產科目余額發生變化，如果以凈資產對其作價，可以不用考慮所獲得的土地。